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構建中國公募REITs是深化金融供給側改革、促進經濟雙循環(huán)發(fā)展的重要舉措。公募REITs是繼科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板試點注冊制后，作為金融供給側改革的一次有益探索。

（一）中央支持，規(guī)則不斷完善

2020年04月24日，遵循黨中央與國務院的決策部署，發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號），正式啟動基礎設施REITs試點。為推動試點項目的遴選，發(fā)改委陸續(xù)發(fā)布了《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）《關于做好第一批基礎設施REITs試點項目申報工作的通知》等通知文件，對試點項目的申報條件、申請材料、申報程序、合規(guī)性審查等均進行了細化規(guī)定。

2021年1月29日晚，滬深交易所發(fā)布公募REITs相關配套業(yè)務規(guī)則，包括公募REITs業(yè)務辦法（以下稱《業(yè)務辦法》）、發(fā)售指引（以下稱《發(fā)售業(yè)務指引》）和審核關注事項指引（以下稱《審核關注事項》）。本次發(fā)布的三項規(guī)則主要明確了基礎設施公募REITs的業(yè)務流程、審查標準和發(fā)售流程。其中：

1、《業(yè)務辦法》主要對上市審核、發(fā)售、交易、收購及信息披露等業(yè)務全流程進行規(guī)范，在征求意見稿的基礎上，進一步簡化申請文件要求、優(yōu)化交易機制、完善項目收購及權益變動的相關要求。

2、《審核關注事項》主要對審核關注事項及要點進行說明，明確申請條件和標準，在征求意見稿的基礎上，進一步完善基礎設施項目合規(guī)、現金流、運營年限等相關要求。

3、《發(fā)售業(yè)務指引》主要對發(fā)行詢價、定價、配售等事項進行規(guī)范，在征求意見稿的基礎上，進一步優(yōu)化了擴募方式、網下投資者的合格條件等相關規(guī)定。

公募REITs相關配套規(guī)則征求意見稿于2020年9月4日至9月15日已經向社會公開征求意見，和征求意見稿相比，此次發(fā)布的內容主要修訂情況如下：

1、優(yōu)化原始權益人戰(zhàn)略配售安排。為保障基礎設施基金的持續(xù)穩(wěn)健運營，同時為部分特殊情形下股東參與戰(zhàn)略配售安排預留空間，《業(yè)務辦法》明確作為基礎設施項目控股股東或者實際控制人的原始權益人應當持有最低戰(zhàn)略配售份額原則上應當不低于本次基金發(fā)售總量的20%。

2、優(yōu)化交易機制相關安排。為提升二級市場流動性，《業(yè)務辦法》將上市首日漲跌幅調整到30%，后續(xù)交易日的漲跌幅仍保持10%；規(guī)定基金管理人原則上應當選定不少于1家流動性服務商為基礎設施基金提供流動性報價服務；進一步明確基礎設施基金可以作為質押券參與質押式協議回購和質押式三方回購業(yè)務，除原始權益人及其同一控制下關聯方以外的其他投資者持有的戰(zhàn)略配售限售份額可以參與質押式協議回購業(yè)務。

3、優(yōu)化權益變動和要約收購有關要求。為便于投資者參與，《業(yè)務辦法》將基礎設施基金份額權益變動信息披露門檻從5%調整為10%；考慮部分原始權益人存在持有超過30%份額的需求，且基金持有人持有基金份額權益達到30%對基金資產運營難以產生重大影響，將要約收購義務觸發(fā)門檻從30%調整為50%。

4、完善重要現金提供方定義。結合市場機構建議，《審核指引》調整重要現金流提供方界定標準，將基礎設施資產的單一現金流提供方及其關聯方合計提供的現金流超過基礎設施資產同一時期現金流總額的占比由5%調整為10%。

5、調整認購價格的風險提示情形?？紤]發(fā)行定價應基于網下投資者的實際報價情況確定，參考創(chuàng)業(yè)板注冊制相關要求，《發(fā)售指引》明確認購價格高于所有網下投資者報價的中位數和加權平均數孰低值的，應提前發(fā)布風險提示公告。

（二）前景廣闊，全球市場成熟

放眼全球市場，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎性金融產品。目前全球已有四十余個國家和地區(qū)創(chuàng)立了REITs市場。REITs不僅打通了實體資產與金融市場間的投融資路徑，其亦股亦債的特性也使其成為投資組合中重要的配置品種。

公募REITs不僅有助于盤活基礎設施資產、形成投融資閉環(huán)，也有利于扭轉資金熱衷于投資實體資產而非金融資產的局面、引導養(yǎng)老金/保險等長期資金投資于長期收益型資產的證券化產品，還有益于引領債權融資向股權融資方向發(fā)展從而降低杠桿率、推動收益率法之下的資產理性定價從而抑制和防范風險。

如果超過百萬億元的居民儲蓄及理財中有一部分可以通過REITs投資于基礎設施，既可以支持基礎設施投資、促進經濟結構調整，還能增加居民財產性收入、帶動消費，使之成為擴大內需和提升內循環(huán)良性發(fā)展的重要樞紐，增強資本市場服務實體經濟的能力。

我國的公募REITs試點聚焦于基礎設施領域，發(fā)展前景非常廣闊。中國的基礎設施，無論從存量規(guī)模，還是類型來看，都非常豐富。對于原始權益人來說，公募REITs的推出相當于提供了新股權投資的途徑，方便其運用該工具降低資產負債率，也有利于部分企業(yè)轉型發(fā)展。

目前，國內已經發(fā)布了不少類RITEs產品，截至2020年7月底，已有33單類REITs產品在上交所發(fā)行，規(guī)模達562億元，覆蓋倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、租賃住房、商辦物業(yè)、高速公路等多種不動產類型。

深交所自2014年以來相繼推出境內首單私募REITs、首單以公募基金為載體的REITs、首單物流倉儲私募REITs、首單橋梁基礎設施私募REITs等標桿產品。目前，深交所市場已累計發(fā)行私募REITs產品為50單、發(fā)行規(guī)模為1055億元，初步形成規(guī)模。

（三）儲備項目，立足基礎設施

目前公募REITs已經有大量儲備項目蓄勢待發(fā)。目前，上交所有27單優(yōu)質項目由地方發(fā)改委推薦至國家發(fā)改委，其中17單入圍國家發(fā)改委的首輪反饋名單。同時，上交所還有30多單儲備項目正在準備過程中，儲備項目涵蓋了主要基礎設施類型，基本覆蓋了全部重點區(qū)域和省份。

我國首推基礎設施REITs試點，原因在于我國擁有巨大的基礎設施存量，而且許多項目在實際運營中項目收益率和現金流都不錯，可以為REITs提供理想的資產來源。比如，我國基礎設施存量超過100萬億元，REITs的發(fā)展空間充足。據統(tǒng)計，僅2003-2017年，中國累計的基礎設施投資規(guī)模就高達108萬億元?？紤]一定的折舊率后，即使按1%的證券化比例計算，轉化為REITs的規(guī)模也有